カフェ開業

テナント選びのコツとチェックポイント【小さなカフェ向け物件とは?】

テナント選びのコツとチェックポイント【小さなカフェ向け物件とは?】
女性
女性
カフェに向いているテナントってどんな感じ?
テナント選びのコツってあるの?
男性
男性
内見するとき、何をチェックしたらいいの?
アフロ
アフロ
今回はこのような疑問にお答えします。

この記事は
自分サイズの小さなカフェ、
またはコーヒーショップ開業
したい方向けです。

そのような店舗向けの
テナント選びのやり方を解説します。

この記事を書いた人
自己紹介

2冊目の本。3年以内に小さなカフェを開業したい人が読む本【資金ゼロ・経験ゼロからはじめる5つのステップ】
副業を通じてカフェ開業に必要なスキル・お金・自信を獲得していこう、という内容です。

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小さなカフェ向け物件とは?

小さなカフェ向け物件とは?
何を主力商品にするかによって、
向いているテナントは異なります。

店内喫茶などイートイン中心の場合

通常のカフェ業態はこれです。

家賃を抑えるために2階以上の
フロアのテナントでも良いでしょう。

キッチンが必要となり
カウンター内の広さも確保しなければ
いけません。

窓からの景色など
客席の雰囲気も重要になります。

テイクアウトが中心の場合

コーヒースタンドはこれですね。

ドリンクやフードなど
テイクアウトが中心でしたら立地が命。

駅からの距離は離れていても良いですが
・人通りのある場所
・1階の路面店
がマストな条件です。

業態から、
必然的に狭いテナント物件となります。

コーヒー豆や雑貨などが中心の場合

食品や物販中心のお店も、
立地が命です。

  • 人通りのある場所
  • 1階の路面店

がマストではありませんが、
有利な条件です。

店内喫茶席を設ける場合もあり、
必要とされる広さは
お店によって異なります。

失敗しないテナントの選び方

失敗しないテナントの選び方
小さい自分サイズのカフェや
コーヒーショップを開業する場合、

小さいテナントを選んで
テイクアウトや物販を中心にして
店内喫茶はおまけ程度

これが、
リスクを最小限にするやり方です。

店内喫茶を中心に考えると、
リスクが大きいんです。

  • 客席の席数を確保したい
  • ある程度の広いテナントが必要になる
  • すると、家賃がかかる
  • なので、良い立地に出店しにくい
  • 必然的に、坪単価の低い物件に
  • その為、人通りの少ない場所や、2階以上のテナントに
  • だから、集客が大変
  • 結果、売上が低迷
  • しかし、人を雇わないと回らない
  • ランニングコストはかかる
アフロ
アフロ
これでは経営が大変です。

 

対照的に、
テイクアウトや物販を中心に考えると、
リスクが小さくて済みます。

  • 客席の席数は少なくてOK
  • なので、小さいテナントでも構わない
  • すると、坪単価の高いテナントでもOK
  • 必然的に、良い立地に出店できる
  • その為、人通りが多い場所や、1階路面店になる
  • だから、集客が簡単
  • 結果、売上が上がる
  • しかし、狭い店舗なので人をあまり雇わずに済む
  • ランニングコストが抑えられる
アフロ
アフロ
安心して経営できますね!

あとひとつ、
とても良いポイントがあります。

それは、
テイクアウトや物販は、
席数に関係なく
売上が積み上がっていくので、
売上の上限が高いこと。

店内喫茶だと
満席になったら、それが上限ですから。

この差は大きいです。

カフェ出店の初期費用を抑えるためには?

カフェ出店の初期費用を抑えるためには?
カフェの開業資金の大半が

  • テナント物件の取得費用
  • 内装費用

この2つに消えていきます。

この2つを抑えることができれば
初期費用はものすごく安く済みます。

そして
この2つの費用を抑える最大のポイントは、

「狭いテナント物件を選ぶこと」

だから、
テイクアウトや物販中心に
商売を考えることをおすすめします。

また、さらに
内装費用を抑えるためには、
前テナントの残置物や
建物の共用の施設が
使えるか?

これがポイントとなります。

エアコンやトイレなどが
既に設置してあれば、
内装費の負担がかなり抑えられます。

こんな感じで、
「初期費用を抑えられるテナント選び」
をまとめると、

  • 狭いテナント物件を選ぶ
  • 前テナントの残地物を活かす
  • 建物の共用(特にトイレ)施設を活用する

と、なります。

では次に、
実際にテナント内見時に見るべき
チェックポイントを解説します。

テナント内見でやるべきこと・チェックポイント

10坪店舗の内装費用の相場
内見時は
いろいろなものをチェックでき、
さらに不動産屋さんに
希望を伝え交渉するチャンスです。

その機会を最大限に活かすために
やるべきことと
チェックポイントをまとめました

内見時やること①図面にサイズを記入する

内見時にはメジャーを持っていきましょう。
部屋のサイズを測り、
正確な図面を作ります。

  • 柱などの出っ張りのサイズ
  • 入り口などのドアのサイズ

まで正確に。

内見後すぐに
設備などのレイアウトを決めて
設置する家具類のサイズも出します。

女性
女性
このタイミングで?
早すぎない!?

と、思われるかもしれませんが、
テナントの契約が内定したら
すぐに内装業者との打ち合わせを
進める必要があり、
そのときには必要な情報です。

アフロ
アフロ
契約したら家賃が発生します。
内見からは、スピード勝負です。

内見時やること②ライフラインの確認

ライフラインの、

  • ガスは引かれてきているか?
  • 電気の容量は何Aか?
  • 通常電力のほかに、動力は来ているか?
  • 上下水道の位置は?

これらをチェックします。

特に重要なのは動力。
動力とは3相200Vのことです。

業務用エアコンや
ソフトクリームマシンなど
多くの電力を必要とするマシンを
動かすのに必要な電源です。

動力を必要とする
マシンの導入がなければ
ここは考えなくて構いません。

動力を必要とし、
でも動力が来ていない場合、
電力会社に申請して
工事をする必要があります。

そうなると期間は1ヶ月以上、
費用も最低でも20万はかかります。

内見時チェックポイント①前テナント残置物

内見時チェックポイント①前テナント残置物
前テナントさんの残置物は
活用させてもらいましょう。

通常、テナントの退去時には
「原状回復」
しなければいけません。

これはテナントを元々の姿に戻して
退去するということ。

多くが、コンクリート剥き出しの
スケルトンになります。

しかし、
まだスケルトンにしていない場合は
交渉が可能です。

・トイレ
・入り口のドア
・エアコン
・照明
・床や壁
・カウンターや戸棚など造作物

活用できそうなものは、
残してもらうよう交渉します。

内見時チェックポイント②契約内容

内見時には不動産屋さんも
立ち会いますので、
契約内容を確認しましょう。

  • 普通契約か、定期借家か?
  • 定期借家だと、
    契約期間が終われば終了です。
    更新できるかは、
    大家さん次第。
    大家さんに有利な契約で、
    こちらにはリスクがあります。

  • 保証金は何ヶ月?
  • 飲食店テナントの保証金は
    10ヶ月が多いです。

    まれに4ヶ月など
    少ないテナントもありますが、
    その場合は集客に難があるなど、
    リスクが潜んでいる可能性があります。

  • フリーレントは?
  • 契約日から半月〜2ヶ月程度、
    「フリーレント」といって
    家賃がかからない期間を
    設定できる場合があります。

    契約からオープンまで、
    準備に時間がかかる為の
    救済措置です。

    ただしこれも大家さん次第。
    交渉してみましょう。

    物件に申し込む競合他者が
    いなければ、
    応じてくれる可能性は高いです。

内見時チェックポイント③店入り口

お店の入り口は超重要です。

集客に大きく影響する部分ですし、
内装でお金がかかる部分でもあります。

  • 間口の広さ
  • 間口は広ければ広いほど良いです。
    それだけ、存在が道ゆく人からの注目を集めます。

    また単純に、
    間口が広いと店に入りやすく
    お客様も安心して入店される
    傾向があります。

  • ドアのつくり
  • ドアも重要で、
    思い片開きのドアではなく、

    3枚以上のスライドドアで
    開けっ放しで営業するのが最高です。

  • テントや袖看板の設置
  • 入り口上に
    オーニングテントを設置できるか?
    看板を設置できるか?

    設置できるとしたら、
    どのくらいまで前に張り出してよいか?

    このへんもチェックしましょう。

内見時チェックポイント④建物共有部分

建物の共有部分を
どの程度使用できるか、
非常に大きいポイントです。

建物共用のトイレ

共用トイレがあって使えると
メッチャクチャお得です。

  • 設置費用がかからない
  • トイレの設置には費用がかかります。
    トイレ用に部屋も設置、
    排水や電源、
    手洗いシンクなど、
    色々と物入りです。

  • トイレにスペースをとられない
  • トイレだけで0.5坪くらい
    とられるので、痛いです。
    さらにレイアウトによっては
    仕切りや通路などで
    スペースをとられます。

  • 掃除の手間がかからない
  • 共用のトイレは
    ビルの管理会社側で
    掃除をしてくれます。

特に
狭くて小さいテナントは
トイレのスペース確保が
本当に大変
です。

お店のお客様も
共用トイレが使用できるか、
確認を忘れずに。

建物共用スペース

店や建物の周りでスペースがあれば、
そこに看板やベンチなど設置できないか、
聞いてみましょう。

看板はもちろんですが、
ベンチを置ければ影響は大きいです。

それだけ席数が増えるということだし、
外のベンチに人がいると
繁盛店のように見え
人が人を呼んでくれます。
集客効果も高いんです。

テナント選びのコツとチェックポイントのまとめ

テナント選びのコツとチェックポイントのまとめ
小さなカフェ向けのテナント選びのコツですが、

まとめると

  • 狭くて小さい
  • でも立地は良い
  • 1階路面店
  • 間口が広い
  • エアコンなど残置物がある
  • 建物共用トイレがある

これらを満たしてくれると
初期費用も抑えられ
ランニングコストも抑えられ
でも、
大きな売上をつくることができ、

カフェ開業を失敗するリスクを
極限まで抑えることができます。

小さくはじめて、
もうかったら
お店の規模を徐々に大きく

「リスクを少なく、
でもスピード感がある」

そんな感じのやり方が
今の時代に合っているのでは
ないでしょうか?

今回の記事は以上です。
ここまでお読みいただきまして
ありがとうございました。

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