ひと坪あたりの坪単価は、いくらになりますか？
家賃って、ひと坪あたりいくらくらいが小さなカフェに適していますか？
ネットで検索してみたところ、坪単価のリアルなところと安く抑えるノウハウが出回ってないな、と感じました。
それもそのはず。
カフェ開業の内装費に関する情報発信をしているサイトの運営者が
・内装業者自身
・会計士など別分野の人
であるからです。
このような運営者のサイトでは、かなり適当な坪単価の相場が出てきます。また、スケールメリットがないから客席数や回転数を考えると、小さいカフェは不利。などの記載があります。
しかし、
- 公認会計士→カフェ開業してないので、情報が薄い（机上の理論）
- 内装業者→普通〜高めの相場の情報提供している（彼らの儲けになるから）
情報が薄いというか、アテにならないんですね。
こちらの記事を読む方が知りたいのは、安く抑える方法と、その場合の坪単価だと思います。
実は、カフェの開業において、坪単価の相場など存在しません。
物件によって大きく左右されるからです。
全テナントの内装を流用するか、内装をどこまで作り込むか、などで費用は大きく変わります。
坪単価にすると、10万〜70万/坪くらいまで、カフェによって大きく変わります。
振れ幅が大きすぎて、坪単価の相場は・・・とか言っても、もはや意味がありません。
そこで、小さなカフェで内装費を抑え、坪単価20万を切る方法を詳しく解説します。
そんなことはありません。
むしろ有利なくらいです。
この記事では、経験者でないと絶対に書けないリアルなノウハウを全て公開します。
小さいカフェ開業の坪単価の相場
そうは言っても、坪単価の相場は、一般にどのくらかかるものって言われているの？
と、知りたい方もいると思います。
カフェ開業の坪単価とは、通常は内装でかかるひと坪あたりの費用のことを意味します。
10坪のテナントで、内装費が全部で1,000万かかったとしたら、坪単価は100万という計算になります。
ちなみに、一坪＝約3.3平方メートル＝約畳2畳分です。
カフェ開業における坪単価の相場ですが、だいたい、30〜50万/坪くらい、と言われています。
しかし、これは20坪以上の中規模なカフェの場合。
小さい店舗だと少し割高となりますので、40〜60万/坪くらい、と思っていただいた良いかと思います。
割高になるのは、お店の規模が小さくても、電気や水回りの工事、職人さんの人件費など、かかる費用があまり圧縮できない部分があるからです。
小さなカフェで、内装工事は一体いくらかかるの？
小さなカフェで、内装工事の相場も特にありません。
ただし、一般的には小さい10坪以下のお店でも、内装費は500万円くらいはかかると言われています。
すると、内装費の坪単価は50万円、ということになります。
ただし、これはいくらでも削減することはできますし、逆に作り込めば際限なく費用はかさみます。
上手に前テナントの残置物を活かせば、内装費を100万円以下で抑えることも可能です。
このブログでも、内装費を抑えるノウハウを色々と書いています。
上手に節約する部分、
こだわって作り込む部分、
バランスをとりながら進めると良いかと思います。
そうすると、10坪のテナントで坪単価は20〜30万円ということになります。
相場よりずっと安いですが、十分可能です。
小さなカフェの家賃の坪単価の相場とは？
内装ではなく、「家賃」の坪単価の相場について解説します。
一坪あたりのテナント家賃の金額も、坪単価と言うことがあります。
例えば、10坪で100万円の家賃であるならば、坪単価は10万円ということになります。
家賃の相場は地域差が大きいので一概には言えません。
私は東京での店舗探ししか経験がありませんので、他の地域のことは分からないです。
都内（都心部）で1階の路面店で営業するならば、坪2万〜4万円程度の場所が良いかと考えています。
特に、コーヒーの豆売りをする場合は坪3万円以上の物件を選ぶことが無難かと思います。
このくらいの坪単価の物件ならば、ある程度の人通りが見込めるからです。
（もちろん、物件によるので確認は必要です。）
人通りの少ない通り、または2階以上のテナントであれば、坪1.5〜2万円程度で探すことも可能です。
しかし、集客面でリスクをとることになります。
坪単価は高いが、狭くて少ない坪数のテナント。
これがコーヒーショップとしては最強だと思っています。
テイクアウトやコーヒー豆売りで売上がつくれるので、客席にスペースを割く必要がありません。
その分、狭いテナントで営業することが可能です。
テナント決定から内装工事までの流れ
テナント申し込みから内装工事までのざっくりとした流れを解説します。
ここからはスピード勝負！
全体の流れを掴み、要領良くやっていきましょう。
①テナント内見
良い空き物件情報をGETしたら、不動産会社に言って内見をさせてもらいます。
このときに物件の電気・ガス・水道・トイレなどの基本的なことを確認しましょう。
できれば、メジャーを持っていって部屋の正確な寸法を測りたいです。
また、家賃やフリーレントは交渉できそうなのか、色々と探ってみましょう。
②テナント内定
大家さんは申し込みがあったなかから1番手を選び、契約に向けて細かい交渉を開始します。
1番手になったら、契約はもう間近。
内装業者などに声をかけ、概算見積もりを集めたり、金融機関に融資を申し込んだり、できることは前倒しでやっていきましょう。
③テナント契約締結
細かい部分を詰めたら、賃貸借契約書を交わします。
このときに、保証金や仲介手数料、2ヶ月分の家賃の前払いなどがあり、大きな金額が必要になります。
このタイミングに合わせて金融機関からお金が借りられるようにしておきましょう。
通常、このときに鍵を渡され、これより家賃が発生します。
④内装業者と打ち合わせ
テナントの中に入って工事ができるようになりましたので、内装の細かい部分を打ち合わせします。
正式な見積りを依頼しましょう。
内装業者も、正確な金額を出すのは時間を必要とします。
そのため、正式な見積りには2週間ほど時間がかかる場合が多いようです。
⑤内装見積提示
内装業者から正式な見積りが提示されます。
内訳など細かい部分をチェックして、分からない部分があれば臆せず聞いていきましょう。
省けるものは省き、自分でやれそうな部分は自分でやり、取捨選択して節約しましょう。
⑥内装発注
内装業者さんに正式に発注します。
発注書を提出したり、もしくは覚書や請負契約書などを締結する場合があります。
発注してから、内装業者さんの方で資材や職人の手配が開始されます。
その為、発注〜施工までの期間が2週間程度は空くことが多いです。
⑦施工
施工が開始されると、あとはあっという間です。
狭い店舗であれば1週間程度で完成してしまうケースも。
⑧引き渡し
工事完了したら、最終チェックをして引き渡しとなります。
この時までには、ライフラインを開通しておくと良いでしょう。
小さなカフェ開業で坪単価を安く抑えるために
カフェ開業時の内装で、坪単価を安く抑えるためにできることは、たくさんあります。
基本方針としては、
- 自分でできることは全て自分で行う。
- 前テナントの流用できるものは、なるべく使う。
です。
小さなカフェの場合、簡単な棚などの施工や家具類の用意などは、全て自分で行うと考えた方が良いでしょう。
すると、内装でやってもらうことは、
- 入口
- 床
- 壁
- トイレ
- 水回り
- 電気工事（エアコン含む）
このくらいです。
これを3社から見積とります。
現地で内装業者さんの担当者にやってもらいたいことを全部説明し、その上で「○○円以下でお願いしたいです。」とハッキリ言いましょう。○○円に入る数字は、坪20万円くらいが良いのではと思います。10坪なら、「200万でお願いします。」と言います。上記の内容で200万なら、私の感覚では全然安くありません。
相場を大きく下回る数字ですが、勇気をもってハッキリ伝えましょう。ポイントは、「やってもらうことを全部説明した後に、希望の金額をハッキリ言うこと。」
この順番が大事です。最後に金額を伝えましょう。
多少安い金額でも、なんとかやりくりできる方法を、内装業者さんに考えてもらう為です。「入口のサッシはこのようなタイプで・・」とか、「じゃあ、壁のペンキ塗りはそちらでやってください」とかアイデアや提案が何かしら出てくるものです。
その上で、さらに安くすませるために各項目を詳しく見ていきます。
・入口
入口をどのくらい作り込むかによって、かなり費用が変わってきます。間口を広くとる為に、スライドドアのサッシを設置などすると高くつきます。少し良いサッシだと、それだけで100万以上かかったりします。
逆に、入口は備え付けのものをそのまま使用すると、内装費はさらに安く済みます。。
・床
これはなかなか自分でいじれない部分です。素直に職人さんを手配してやっていただきましょう。
・壁
石膏ボードの設置はお願いしたいですね。それがあると、あとで棚を設置し放題になります。ボードの設置も高くつきますが、設置済みの店舗の場合は安く済みます。テナントの内見時にチェックしたいポイントです。
石膏ボードのスキマをパテで埋め、そのうえでペンキ塗りをする、くらいは自分でやりましょう。簡単です。
・トイレ
これも設置済みだとかなり費用が圧縮できます。
・水回りと電気工事
内装業者さんにお願いするのが普通ですが、自分で手配して個人でやっているような方にお願いすると、安く済ませることができます。その場合、内装業者さんに見積依頼時にひと言断りましょう。
エアコンは高いので、これも設置済みであれば助かりますね。
・家具
家具は内装業者さんにお願いせずに、自分で手配するか、自分で作ります。
簡単な棚などは自分でDIYで作ってしまっていいと思います。カウンターなど大きすぎるものだけ、内装業者さんにお願いします。
その他、テーブルや椅子、商品棚、レジ台などは、いいものが欲しければネットで注文します。ヤフオクなどでもオーダーができる業者さんが出品していますので、そのようなところと連絡をとって作ってもらいます。配送料が高くつきますが、それでも内装業者さんに依頼するよりはかなり安くなります。
私の経験した例をひとつ挙げると、内装業者さんにお願いすると20万かかると言われたコーヒー豆のディスプレイ台を、自分で手配したら8万円くらいに抑えることができました。
坪単価を抑えるポイント
大きな圧縮ポイントとしては、
- 入口を既存のもので済ませられること
- 壁のボードが設置済みの店舗であること
- トイレも設置済みの店舗であること
- エアコンも設置済みの店舗であること
- 家具は自分で手配すること
ですね。
テナントの内見時にチェックし、スケルトンに原状回復する前であれば、これらを残してもらえるようにお願いしましょう。そのような物件であれば、内装の坪単価20万を間違い無く下回ります。
ただし、コーヒーショップで焙煎機を置く場合、発生する熱量が多くなりますので、エアコンの馬力にご注意ください。ウチの店はラーメン屋なみのエアコンの馬力を必要としてますｗ
小さなカフェ開業の坪単価を安く抑える方法 まとめ
カフェ開業における坪単価なんて、物件の状態によって大きく左右するものです。相場なんてありません。坪単価20万以下は普通に狙えます。
ポイントは、
- 入口
- トイレ
- 壁のボード
- エアコン
このうちのどれだけ、前に入居してたテナントさんのものを流用できるか、にかかってます。これがスケルトンの物件だと、少し厳しいですね。
つまり、坪単価の圧縮は、テナントの内見のときが勝負。
きっちりみるところをみて、流用できそうなところは残してもらうようにお願いしておきましょう。この交渉は必ずしてください。坪単価に大きく影響が出ます。
そのうえで、内装業者さんとの打ち合わせ時、
- やってもらいたいことを全部説明して
- 希望金額をハッキリ伝える
- このやり方で少なくとも3社から見積とる
これが、坪単価20万以下をめざすやり方です。10坪で坪単価20万以下であれば、内装費は200万以下に抑えられます。
このようにカフェ開業は費用を抑え、小さく開業することが可能です。そして、コーヒー豆売りやテイクアウトドリンクを伸ばし、少ない席数でも大きな売上を作ることは可能。
↓こちらの記事でやり方を書きました。
これは、経験者しか書けないノウハウです。でも、何店舗も手がけている方なら、普通に抑えているポイントです。これからカフェ開業を目指す方の参考になれば嬉しいです。
今日はこんな感じです。
ここまでお読みいただき、ありがとうございました。
